Ausnahme bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten

Wer ein Gebäude anschafft, kann innerhalb der ersten drei Jahre größere Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln nur dann sofort als Werbungskosten absetzen, wenn diese nicht über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes liegen. Höhere Instandhaltungskosten führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, die sich nur über die Abschreibung des Gebäudes steuermindernd auswirken.

Von diesem Grundsatz gibt es allerdings eine Ausnahme: Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der erst nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch schuldhaftes Handeln des Mieters verursacht wurde, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. Das hat der Bundesfinanzhof in einem Fall entschieden, in dem sich die angeschaffte Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten in einem mangelfreien Zustand befand.

Erst nach der Anschaffung begannen die Probleme. Die Mieterin verweigerte die Zahlung fälliger Nebenkosten, woraufhin die neue Eigentümerin das Mietverhältnis kündigte. Anschließend stellte sie erhebliche von der Mieterin verursachte Schäden, wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmel an Wänden und zerstörte Bodenfliesen, fest. Ein nicht gemeldeter Rohrbruch im Badezimmer verursachte hohe Folgeschäden. Aufwendungen von rund 20.000 € waren für die Instandsetzung erforderlich.

Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung der neuen Eigentümerin, dass es sich dabei um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand handelt, denn die Schäden waren im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden. Es waren auch keine nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängel und Defekte, die anschaffungsnahe Herstellungskosten sind.