Wohnungseigentümer können Vertragsstrafe für unerlaubte Vermietung nicht per Mehrheitsbeschluss einführen

Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sah vor, dass eine Vermietung einer Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters erfolgen durfte. Der Verwalter sollte seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern dürfen.

Die Wohnungseigentümer beschlossen, dass Miteigentümer, die ohne Zustimmung des Verwalters vermieten, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag von 500 € zu zahlen haben. Die Zahlungspflicht erhöhte sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € je angefangenem Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag. Der Verwalter sollte seine Zustimmung grundsätzlich versagen, wenn eine Wohnung nur kurzfristig (bis zu drei Monate) überlassen werden sollte.

Die Gemeinschaft verlangte aufgrund des Beschlusses von einem Eigentümer, der seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig vermietet hatte, die Zahlung von jeweils 2.000 €, insgesamt 12.000 €.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass einer Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz über die Zahlung einer Vertragsstrafe für den Fall der Vermietung ohne Zustimmung des Verwalters fehlt. Damit kann die Gemeinschaft daraus keinen Zahlungsanspruch ableiten. Verstöße gegen unerlaubte Überlassungen kann die Eigentümergemeinschaft mit einem vorbeugenden Unterlassungsanspruch und einem im Wiederholungsfall gegen den störenden Eigentümer festgesetzten Ordnungsgeld begegnen.